どうもこんばんは！
サラリーマン大家のボブです！
この土日は息子が5歳になったので、お誕生日会を家族でやっておりました！
生まれてきてくれてからもう5年も経つのか。アッいう間に時が過ぎていきますね。
息子が生まれてきた5年間で色々な事が変わりました。
一つは転職を決めたこと。よりサラリーマンとしてキャリアアップをさせるべく、
現職も良い会社だったのですが、転職の決断をしました。
その後、色々とお金の事を考える様になりまして、不動産投資を開始しましたね。
子供の誕生、成長は親の僕にも刺激をたくさんくれます。
子供たちにもよりたくさんの経験をしてもらいたいので、お金で後悔する事が無きよう、
頑張って資産を増やす努力を続けたいと思います！
不動産投資の種類
不動産投資といっても、色々なやり方があります。
不動産投資の方法と各メリット、デメリットを記載してみます。
それぞれの人によって資産形成させたいゴールが異なります。
そのそのゴールによって手法を検討してみるのが良いと思うので、参考にしてみて下さい。
- 不動産物件購入による賃貸経営（マンション、アパート、戸建てなど）
メリット
・安定した収益
賃貸物件は毎月の家賃収入が期待でき、
安定したCF（キャッシュフロー）を得やすい
・物件価値の上昇
市場の変動や立地条件によって、物価価値が上昇する可能性がある
・税制優遇
不動産所得には経費として減価償却を計上出来るため
節税効果が期待できる
・保険にもなる
団体信用生命保険を適用できるので、保険としても利用出来る
デメリット
・初期投資が大きい
購入資金や維持管理費用が高額であり、自己資金が必要
・空室リスク
入居者がいないと家賃収入が0になり
維持費用やローン返済の負担が発生する
・管理の手間
物件の管理、修繕、入居者対応など時間と労力がかかる - 不動産クラウドファンディング
メリット
・少額から投資可能
少額で複数の不動産案件に分散投資出来るため
リスクを分散する事ができる
・手間がかからない
物件の管理や運営はクラウドファンディング事業者が行うため
投資家は資金提供に専念できる
・流動性の向上
一部のクラウドファンディングプラットフォームでは、
投資の売却が可能な場合もあり、
資金の流動性が確保されることがある
デメリット
・利回りが低い
他の不動産投資と比べて利回りが低い場合がある
・運営会社のリスク
運営者が倒産するなど、クラウドファンディング事業者の
信頼性に依存する部分が大きい
・流動性リスク
一部の案件では資金の回収が難しい場合があり、
長期間投資資金を拘束されることがある - REIT（不動産投資信託）
メリット
・少額投資が可能
株式と同様に少額から投資でき、手軽に不動産市場に参入できる
・流動性がたかい
株式市場で取引されるため、売買が比較的容易で流動性が高い
・分散投資
多くの不動産に投資するため、リスクが分散されている
デメリット
・市場の影響を受ける
株式市場の影響を受けやすく、市場の不安定さが
REITの価格に反映されることがある
・配当金が不安定
配当金は安定しているわけではなく、
不動産市場の変動によって影響を受けることがある - 不動産売買
メリット
・キャピタルゲインの可能性
購入後、短期間で物件価値が上昇した場合、高い利益が得られる
・短期的な収益
売却による利益を早期に得ることができ、
長期保有するよりも短期的な収益が見込まれる
デメリット
・市場リスク
不動産市場の変動が大きいため、売却時に損失を出すリスクがある
・維持費用や税金
売却までの期間にかかる維持費や税金が、利益を圧迫する可能性がある - 不動産開発
メリット
・高い利益
開発後に物件を販売した賃貸運営したりすることで
大きな利益を得られる可能性がある
・自己資産の増加
開発を行うことで、土地や建物を自分の資産として所有できる
デメリット
・高額な初期投資
開発には大きな資金が必要で、資金調達が難しい場合がある
・計画通りに進まないリスク
開発計画が遅延したり、予算オーバーになったりするリスクが高い - 不動産リースバック
メリット
・安定した収益源
長期的なリース契約が結ばれる事が多く、安定した収益が期待できる
・一括支払いの回収
リースバックによる売却後も物件を借りることで
CF（キャッシュフロー）を維持できる
不動産投資といっても色々な種類があり、リスクが異なってきます。
投資目的やリスク許容度に応じて適切な選択をする事が大切です。
ワンルームマンションの不動産投資
僕が実際に進めているのは、上記で紹介した中でも
不動産物件購入による賃貸経営の中でも
ワンルームマンションの購入による不動産投資になります。
ワンルームでの一般的な特徴を簡単に記載します。
メリット
・初期投資が比較的少ない
ワンルームマンションは比較的小規模な物件であるため、
他の物件と比べて購入価格が低く
初期投資が少なくて済むことが多いです。
これにより、少ない資金で始めやすいという点があります。
・安定した家賃収入
ワンルームマンションは単身者向けの需要が高いため
需要が安定しており、入居者が決まりやすい傾向にあります。
特に、都心部や駅近の立地では需要が高く、
安定した家賃収入が期待できます
・管理が簡単
一部屋だけの物件なので管理が簡単で、共用部分や設備のメンテナンスなど
手間が少ないです。また、トラブルが発生しても規模が小さいため
管理が比較的容易です。
・空室リスクが低い
単身者や学生、若年層などワンルームをターゲットにした場合、
入居者のターゲット層が広いため、空室リスクが低い傾向にあります。
また、特に都心部や交通の便が良いエリアでは需要が高いため
空室の状態が長引きにくいです。
デメリット
・利回りが低い場合がある
ワンルームマンションは、収益性が比較的高い物件であるものの、
他の大規模な物件と比べて家賃が低いため
利回り（投資額に対する収益）の面では劣ることがあります。
特に、物件購入価格が高い場合は利回りが低くなる可能性があります。
・価値の減少が早い場合がある
ワンルームマンションは、築年数が経つとその価値が下がりやすい
傾向にあります。
特に、立地や周辺の市場状況によっては、長期間保有していると
売却時に値下がりする事があります。
・収入が不安定な場合がある
ワンルームマンションは単身者向けであるため、
入居者が転勤や転居、ライフスタイルの変化などで退去することもあります。
そのため、空室期間が発生した場合に収入が一時的に
不安定になることがあります。
・管理費や修繕積立金がかかる
ワンルームマンションは管理費や修繕積立金が発生します。
これらの費用は毎月固定で支払わなければならず、
収益の一部がこれらの経費で消費されます。
特に古いマンションの場合、修繕費用が予想以上に
高額になることもあります。
ワンルームマンションは一般的に、初期投資が少なく安定した家賃収入を
得やすいです。一方で一つの物件としては収益が低い投資方法になります。
サラリーマンが進めるべき不動産投資
これまで紹介した不動産投資を学んでいきましたが、
その中で、僕が選択した不動産方法は
「ワンルームマンション、中古、都心」です。
上述の通り、ワンルームマンションは比較的少額で進められる
不動産投資になるので、サラリーマンの年収でも始めやすいです。
また、サラリーマンの属性を生かすことで、融資を受けることで
タイムレバレッジを効かせることも可能です。
また、少額で始めやすいというメリットを生かして、
複数の不動産を分散して購入することで、
災害や空室リスクも分散させることも可能です。
アパート一棟などを購入する場合、一軒あたりの収益は大きいですが、
地震や洪水、事件などがあった際には全ての部屋がリスクにさらされる
可能性もあります。
一方、ワンルームを増やしていくことで様々なリスクを分散させることが
出来て、着実に資産を増やす事が可能です。
ワンルームマンションは新築から経年劣化が進み価値の減少が進みます。
しかし、ある程度の年数が経つと不動産の価値が一定に落ち着く傾向があります。
そのため、新築ではなく中古物件を購入した方がお得と考えています。
不動産物件購入時も価格は下がっており、購入しやすいですし、
価値の減少リスクも抑えることが出来ます。
信頼出来る不動産管理会社から購入する事で、
管理も任せることが出来ますし、空室が出てしまった際の
客付けも素早く対応してくれます。
購入だけを目的にした会社では無く、アフターサービス含めた管理を
しっかり対応してくる会社を選定する事で安心して
物件を増やしていくことが可能になります。
サラリーマンは普段の仕事で忙しく、資産を増やしていこうという
手間がなかなか無いと思います。
不動産投資、そのなかでも僕が進めている
「ワンルーム、中古、都心」での不動産投資を行うことで、
不動産投資特有のリスクを最大限に削減が出来ますし、
手間もかからず、資産形成に注力できます。
良い会社さんとお付き合いする事で、僕の場合は家賃の値上げ交渉まで
行って頂いております。
実際にこの方法でもFIREを達成している方も多数いるので、
資産を大きく増やしたい、という目的も見込めます。
最後に
不動産投資といっても色々と種類があります。
先ずは自分自身の最終ゴールを明確にすることが重要だと思います。
正直、僕が進めている投資は短期で資産を増やしたいと思っている人には
お勧めできない方法です。
長期的にコツコツと着実に資産を増やしていくために
リスクを最大限下げた不動産方法だと思っております。
そのため、ある程度、不動産の物件数を増やしていかないと
不動産投資の効力を実感するまでに遅く感じると思います。
不動産投資は、半分の資金と半分の時間で資産を作ることが可能です。
融資を他人が払ってくれるというのも特徴です。
良い借金をして、資産を拡大していけたらと自分も思ってます。
少しでもご参考になれば幸いです。
最後まで読んで下さった方、ありがとうございます！
明日からも仕事があります。僕は来週、外部で研修もあります。
普段一緒に働いていない人に交じって研修を受けるので、
緊張もありますが、楽しみが大きいです。色々と刺激を受けてきたいと思います。
それでは、来週も頑張って乗り切りましょう！！
お休みなさい！
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