どうもこんばんは！
サラリーマン大家のボブです。
最近、寒い日々が続いてますね。
咳が出るようになってしまい、体調管理をしっかりせねばと思う今日この頃です。
今週から仕事を開始したのですが、インフルエンザが流行ってますね。
連休明けから体調不良で休んでいる人がけっこういたような気がします。
久しぶりの仕事でお疲れな方も多いと思いますので、
皆さんも体調には十分に気をつけて下さい。
お金持ちの定義
お金持ちになりたい！と思っている人は多いと思います。
一足飛びに大金持ちになるのは、宝くじが当たったりしない限り難しいですよね？
そこで、先ずサラリーマンである僕たちが目指すべきゴールを明確にしていく必要があると思います。
お金持ちといっても、どれ位資産があればお金持ちなの？どの割合は？って気になりますよね。
野村総合研究所さんがまとめているモノが分かりやすかったので紹介します。
以下に記載のある金額は’’純金融資産保有額’’を表しています。
「超富裕層」（5億円以上） ⇒ 9万世帯
「富裕層」 （1億円以上 5億円未満） ⇒ 140万世帯
「準富裕層」（5千万円以上 1億円未満） ⇒ 325万世帯
「アッパーマス層」（3千万円以上 5千万円未満）⇒ 726万世帯
「マス層」（3千万円未満） ⇒ 4213万世帯
僕たちが先ず目指すべきところは「準富裕層」です。
大金持ちにいきなりなるのは厳しいので、小金持ちを目指そうよという考え方です。
準富裕層でも5000万円から1億円未満です。
老後2000万円問題がメディアで騒がれていた位なので、
ハードルを高く感じる人も多いのではないでしょうか。
因みに、3000万円のマイホームをローンで購入！
私の純資産は3000万円よ！と思っている方いませんか？
これは大きな勘違いです。
3000万円のマイホームもローンが返済されていれば3000万円の資産になりますが、
ローンを組んでいる間は、経理上では負債の分類に入ります。
フラット35でマイホームを購入している方がほとんどだと思いますが、
仮に30歳でマイホームを購入して35年かけてローンを返済出来たとしても
その人の資産は3000万円です。ローン返済時は65歳です。
サラリーマンの私たちは退職しなければいけない年齢になっております。
退職金も多くもらえない可能性がある僕たちにとって、
マイホームのローンを返済しながら、最低でもプラス2000万円を得ないといけないというのは
なかなかのハードワークではないでしょうか？
仮に年収500万円の人の手取金額は400万円です。
そのうちの10％を貯金に回せたとして40万円/年です。
2000万円を貯金だけで充当させる場合には50年の月日が必要になってきます。
小金持ちを目指すにしても、サラリーマンの給料だけでは、
なかなか高い壁がそびえている感覚になります。
不動産投資で資産7500万円を作る
それでは、不動産投資で資産7500万円を作る方法を考えてみましょう。
5千万円～1億円の間を取って7500万円と置いてみました。
結論7500万円分の不動産を購入すればいいのですが、
そんな大金、持ってないから困っているんじゃん！という声が聞こえてきます。
そこで、サラリーマンの特権である「信用力」を利用した不動産投資で
少しずつ資産を増やしていく方法を考えます。
7500万円の資産を作る為には
例えば、2500万円のワンルームマンションを3戸購入すれば実現出来ます。
例として試算するの条件を以下内容を例に示してみます。
・2500万円の物件を同時にフルローンで3戸購入する
・物件の利回りは約4％
・借入れ金利1.6％（35年）
・繰上返済を頑張って80万円/年
＊実際はより細かい計算が必要なので、異なるケースがあります
同じ物件を同時に3戸購入し、繰上返済を80年/年続けると
・1戸目の完済は約16年6ヶ月後
・2戸目の完済はその約5年7ヶ月後
・3戸目の完済はその約3年5ヶ月後 となります。
1戸目を完済するとその家賃収入を繰上返済に上乗せする事ができるので、
2戸目の完済は1戸目を完済するまでの時間よりも早く完済が完了になります。
また、1戸目を完済する16年半の間、2戸目は家賃収入で借金を返済しているので、
自己負担金額も軽減されているわけです。
同様に3戸目も1戸目、2戸目が完済されるまでの期間、家賃収入で借金を返済しているので、
2戸目完済時にはローンの返済額が少なくなっており、
かつ2戸目分の家賃収入＋80万円/年の繰上返済を続けることで
3戸目の完済時期はさらに早く進む、という内容となります。
上記シミュレーションの結果、約25年で7500万円の純資産を作ることが出来ます。
しかも3戸全てのローンを返済した後は、約25万円の家賃収入が定期的に入る状況なので、
自分自身が労働をして働かなくても年収300万円程をゲット出来ます。
1戸目だけで見た場合、
2500万円をフルローンして80万円/年の繰上返済をすれば
約16年で完済出来ると説明しましたが、
2500万円の物件を購入するのに自己負担金額は半分の1280万円になります。（80万円X16年）
80万円を積み立てて2500万円を作る為には約32年かかります。
一方、ローンを組んで2500万年の不動産を先に購入して、80万円を毎年繰上返済すると、
なんと、16年で返済が出来ることになるんです。
つまり、同じ金額（80万円）をただ積み立てるよりも
半分の時間と半分のお金で2500万円の資産を形成できるという計算になりました。
タイムレバレッジを生かして、不動産を増やすことで
3戸同時に購入したときのように、さらに加速して資産を作り上げることも可能になります。
仮に30歳から3戸同時に2500万円の不動産を購入すれば
定年を迎える65歳で3戸全て完済になっており、資産7500万円を形成出来ているわけです。
さらに、定年後も毎月約25万円の家賃収入を得られるため、老後も暮らしていくことが出来ます。
不動産投資を行うことで、小金持ちの仲間入りを果たすことが出来て、
老後の心配まで解消されるので、サラリーマンの中でも人気な投資の一つになっています。
融資と時間を見方につける、借金を他人（家賃収入）が返済して運用できるというのが
不動産投資の魅力になります。
最後に
今日はお金持ちの位置づけとサラリーマンが最初に目指す小金持ち（準富裕層）になるために
不動産投資で本当に実現できるのか、を記載してみました。
皆さんが目指すべきお金持ちゾーンによって、どのような不動産を購入すればよいのか、
いくつ保有すればよいのかが変わってきます。
サラリーマンの給料でコツコツ貯金をする事も大切です。
だけど、貯金だけでお金持ちになるのには、なかなか厳しい現実が待っています。
このまま何もしない選択を取るか、
多少リスクはありますが、不動産投資を含む投資の勉強をして
着実に資産を増やす選択をするかは、あなた次第です。
最後まで読んでくださりありがとうございます。
明日から3連休を迎える人も多いのではないでしょうか？？
久しぶりに働いて疲れも溜まっていると思うので、
この3連休で心と体をリフレッシュしましょう！
土日もお仕事の方、明日も頑張りましょう！！
それでは、おやすみなさい！！
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