皆さんこんばんは！
明日を残して2024年ももうすぐ終わりに近づいておりますが、いかがお過ごしでしょうか？
僕はというと、朝から子供たちと遊びに行ってました。
先ほどまで寝かしつけをしてたのですが、今日はなかなか寝てくれず、
ようやく寝てくれました。
子供たちと遊べる時間は貴重なのですが、自分の時間が確保出来ないのが悩ましいところです笑
今年1年の振り返り
2024年も残すところ数日になっておりますので、
不動産投資での収支を整理しておりました。
最後の1戸は先日受け渡しになったので、実際の運用は来年からになりますが、
今年は物件数を増やす事が出来ました。
今年購入したのは合計で3戸になります。
目標として2戸購入する事を検討しておりましたが、最後の最後に1戸加えることが出来ました。
来年も不動産数を1戸は購入出来ればと思っております。
今年1年の中では空室になるという事はありませんでした。
1戸、契約更新日を迎えましたが、無事継続契約頂きましたので、
何もなく無事、1年を過ごすことが出来ました。
不動産投資の落とし穴
サラリーマンだからこそ、不動産投資は向いていると考えてますが、
不動産投資は大きなお金を動かして進める、かつ不動産の場合、他の株式などの投資と異なり、
売りたくてもすぐに売れない投資になっております。
そこで、上述した流動性の悪さ（売りたくてもすぐに売りづらい）の他にも
抑えておくリスクがいくつかあるので、ご紹介出来ればと思います。
①勉強や計画をせずに始めてしまうこと
最近、ネットを見るとサラリーマン向けの告知がたくさん出ていると思います。
サラリーマンは信用力が高いので銀行からの融資も受けやすく不動産投資に向いています。
一方で融資が受けやすく始めやすいがために、不動産を販売している側からすると狙いやすい
ターゲットでもあることに注意頂けたらと思います。
最低限の知識やリスクなどを把握していないと、納得のいかない残念な結果になってしまうので
不動産投資の良い点だけでなく、悪い点も考慮に入れて検討や計画をしてみて下さい。
②空室リスク
空室リスクは不動産投資にとって重要なリスクです。
なぜなら、私たち大家さんにとっての収益は居住者さんからの家賃だからです。
空室になっているということは、私たちが見込んでいる家賃が入ってこない事を意味します。
この空室期間が空けば空くほどダメージは大きくなってしまいます。
仮に、現金一括で購入している場合、その空室の期間は収入が入らない事になります。
借金をして運用している場合はどうでしょう？
ローンの返済は家賃収入で返却をします。自分がローンを返さなくても
居住者さん（他人）がローンを返済してくれることが不動産投資のメリットでもあります。
しかし、その家賃が空室により入らない場合は、自己負担でローンを返却する必要が出てきます。
年利の高さのみに目がいってしまい、空室リスクを考慮せずに購入してしまうと、
居住者さんがいてくれている期間は良いですが、契約更新の際にいなくなってしまい、
客付けが出来ず、空室の期間が空いてしまうと大きな痛手になってしまいます。
最悪の場合、ずっと空室のままでその家賃を大家である自分が払い続ける事になります。
ローンを組んで購入したが、借金が返済出来ずに借金が増えていく、という
最悪のケースにもなり得ますので十分に考慮すべき点と言えます。
家賃を確保する、空室リスクを最大限抑える、というのが不動産にとってはポイントになってくると
思いますので、空室リスクについては必ずよく考えるようにした方が良いと思います。
③滞納リスク
こちらも家賃が入ってこなくなるリスクになります。
家賃の支払が滞納してしまうと、私たちの収益が無くなってしまいます。
管理会社さんを介さずに個人だけで進める場合は、大家である自分が直接交渉する必要も
出てくるかと思います。
④老朽化リスク
老朽化によって、思わぬ出費が出てしまうことがあります。
修繕積立がどれ位溜まっているのかなど、事前にチェックした方が良いと思います。
また、大規模修繕が入りそうかなど、可能な限り事前に確認しておいた方が良いと思います。
⑤資産価値下落リスク
不動産の価値は急激には落ちづらいですが、
購入した時の価格と売却する時の価格は同じでない場合があります。
僕は中古の購入にて進めてますが、仮に新築での不動産を購入した場合、
不動産の価格は10～15年で落ち続けるのが一般的です。
そのため、ある程度価格が落ち着いてくる中古を購入する、という考え方にしてます。
⑥金利上昇リスク
近年は超低金利の時代でした。
しかし、金利は上昇していくリスクはあります。
金利が上昇した途端、返済額が増えてしまい、上手くCFを保て無くなると言うこともあり得ます。
⑦自然災害リスク
地震や火事、洪水などの自然災害のリスクはあります。
日本の不動産を購入する場合には地震の影響は怖いですよね。
自然災害が起こりうる、という事もリスクとして考慮すべき点になります。
不動産投資 失敗しないために
サラリーマンにとって不動産投資はとても向いていると個人的には思ってます。
ただし、思わぬ落とし穴に落ちないようにリスクに対する対策も少しご紹介します。
①空室リスク
好立地であるエリアかとうか考える
仮に空室になった場合でも新たな居住者さんがすぐに入ってくれないと困りますからね。
駅から近いこと、人口増が見込めるエリアか、街が魅力的である、
近くに大規模な工場や学校がある、などなど。
または相場にあった家賃設定をするなどでしょう。
②滞納リスク
管理に強い不動産会社さんから購入するのが良いと思います。
働きながらになるので、自分で直接交渉する時間がなかなか取れないと思います。
物件を売って終わり、という会社さんではなく、
空室対策にもありますが、客付けや入居者さんの審査含めて
トータル的にサポートしてくれる会社さんを選ぶのが良いと思います。
③資産価値下落リスク
都市開発が進むエリアなど、将来的に需要が見込めるエリアかどうか、
リフォームなどを行い、資産価値を維持、向上する対策があると思います。
④金利上昇リスク
余裕のある投資計画を立てることがまず重要です。
繰上返済も視野に入れながら、金利が上がった際の対策も事前に計画しておいた方が良いでしょう。
または、資金に余裕があれば一括購入や頭金を多く入れることで緩和出来ると考えます。
⑤自然災害リスク
地震保険や火災保険に加入して保険に守ってもらいましょう。
洪水などであれば、ハザードマップは事前に確認しておくのが良いと思います。
川が近くにある場合には、2階以上の物件を選ぶなどリスクを軽減出来る方法を検討しましょう。
あとは購入物件の耐震性をチェックしましょう。
1981年に新耐震基準（震度6強以上の地震で倒れない）に変更しているので、
中古物件の場合でも1981年以降に建てられた物件の方がリスクは低いと言えます。
個人的に考えている点
僕が不動産投資を進めるにあたり考えている点もいくつか紹介します。
僕が購入する物件は、東京・中古・ワンルームです。
なぜそのような考えに至ったのか、ご紹介します。
東京の理由
・東京以外の大都市は人口減の傾向が見えるため
・東京は若年層の人口が増え続けているため
・大企業の本社や外国企業が東京に多く存在するため
・都市開発が常に進んでいるため
高い入居率が見込めて家賃も下がりづらいエリアが東京だから、というのが理由です。
中古の理由
・価格が割安で利回りが取れるため
築浅の物件でも新築物件と比較して7～8割程度の価格です。
しかも家賃はそこまで変わらないものになっていると考えます。
・新築の場合は、広告宣伝費や人件費も上乗せされているため、
どうしても高くなりやすい傾向になると思います。
また物件としての価値も年々と下がっていくので
中古の方がお得に感じる、というのが理由です
ワンルームの理由
・高い入居率を見込めるため
東京都の賃貸構成は約70％が一人暮らしのようです。
一人暮らしの割合が多いのであれば、ワンルームの需要が見込まれます。
・空室期間の短縮が見込めるため
ワンルームとファミリー向けを比較した場合に、
ワンルームの方が以下の点で有利だと考えているためです。
1、リフォーム費用 （面積が少ない方が安く抑えられる）
2、リフォーム期間 （面積が少ない方が早く終わる）
3、ランニングコスト（安く抑えることが見込める）
4、意思決定（1人暮らしのため意思決定者は1人）
入居検討の時間が短縮出来ます。
高い入居率と空室期間の短縮が見込めるワンルームを選択しました。
サラリーマンである僕は、とにかく安定した家賃収入を得ることを重点的に考えてます。
そのためには空室リスクを最大限抑えることが非常に重要であると考えてます。
また、普段の仕事もあるので、自分で対応する時間があまり取れません。
なので、管理代行費用はかかりますが、不動産の管理を重要視してくれる不動産会社さんから
物件を購入するようにしてます。
空室になった場合に客付け対応をしてくれ、空室期間を短くしてくれることは
サラリーマン大家にとって非常に有り難いことです。
最後に
不動産投資はサラリーマンにとって非常に向いている投資だと思っております。
自分自身も引き続き勉強していく必要はありますが、
非常に向いていると感じている分、足下をすくわれないように気をつける必要もあります。
営業の方にホイホイ言って購入してしまい、将来後悔しないように不動産の勉強は不可欠です。
少し矛盾しますが、知識武装を長期間やって投資を開始する時期を大幅に遅らせるのであれば、
勇気を持って購入してみるのも良いかと思ってます。
時間が効いてくる投資になるので、早ければ早いほうが有利だからです。
自分自身も継続して勉強はしていこうと思いますが、
必要最低限のリスクを記載してみましたので、これから不動産投資を検討される場合、
少しでもご参考になれば有り難いです！
最後まで読んで頂きましてありがとうございます。
今日もお疲れ様でした！！
2024年の最終日、良い締めくくりの日になりますように！
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