みなさんこんにちは！
サラリーマン大家のBobです！
今日は、クリスマスという事で、朝から子供たちは大はしゃぎ！
今年も迷わず、我が家にもサンタさんが来てくれました。
最近のサンタさんは道に迷わないように、ソリにナビが装着されているのでしょうか。
サラリーマン大家の過ごし方
サラリーマンをやりながら不動産投資をやっていますが、実際にどれくらいの工数がかかっているか、
整理も含めて確認してみました。
正直なところ、何か新しく購入を検討するとき以外は毎月の支払がしっかり入っているかどうか、
確認するくらいでほとんど不動産投資にかける時間はありません。
これが、一棟購入や戸建てでの投資をやっている方は、
もしかしたら、色々なドラブル対応であったりリフォームの対応であったり、
庭の手入れだったり、色々と対応に迫られるケースが多いのかもしれません。
そういった意味でもサラリーマンを本業に持ちながら不動産でも資産を形成したいと思ったときに
ワンルームマンションでの投資はやりやすい投資だなーと感じます。
追って詳細は記載しようと思いますがサラリーマン大家にとっての難敵が
「確定申告」になると思います。
会社でやり方をレクチャーされ、会社で対応してくれている方も多いのではないでしょうか。
僕のサラリーマンしか経験したことがないので、個人で確定申告を行う、というのが骨が折れます。
そこさえ乗り越えられれば、上述の通りあとはボケーッと過ごしててOK。
不動産の資産収入でどこでも自由な時間を得られるように進めていきたい次第です。
不動産投資にかかる諸費用
マンションを購入する際には色々な費用が発生します。
自己資金を考慮する際、支払を検討する際に、以下のような諸費用も考慮しておかないと
後から厳しくなるケースもあるので確認が必要です。
・手付金
売買契約時に支払う費用です
売主買主双方が契約を証明する目的として享受する重要な金銭
・頭金
不動産購入価格のうち事前に現金で支払う費用
金額は人それぞれですが、頭金を多めに出すとその分CFは多くなります
・仲介手数料
不動産会社に支払う費用
契約成立時に発生し、サポート含む仲介業務に対する報酬として支払います
・住宅ローン事務手数料、保証料
住宅ローンを組む場合に金融機関に支払う費用
金融機関によって保証名目なのか事務手数料名目なのか様々
・登録免許税
不動産登記をする際にかかる国に対して支払う税金
・司法書士報酬
不動産登記二伴う手続きを司法書士に依頼する際の費用
・火災・地震保険料
火災や地震などのリスクに備える保険
ローン契約時に加入を求められますが、グレードや加入是非は判断できます
・固定資産税
物件によって毎年かかる税金です
・不動産取得税
不動産を購入した際に都道府県に支払う税金
・売買契約書 印紙税
売買契約書に添付する収入印紙代
・住宅契約書 印紙代
住宅ローン契約書に添付する収入印紙代
色々と書いてみましたが、売買契約を結ぶ際に不動産会社のほうで
ほとんど対応してくれます。
個人で対応が必要になるのは、主に「固定資産税」と「不動産取得税」になります。
これらの税金、諸費用も事前に考慮しておくと、
実際に運用した際の差異が無くなり、より納得のいく購入につながると思います。
不動産投資で失敗しないために
初めて不動産投資をするとき、色々と不安がありました。
それもそのはず、不動産を購入するということは巨額の資産が必要になるからです。
これまで組んだことの額のローンを組むことになり、僕も1戸目を購入した際には
ワクワクと不安が入り交じった不思議な感覚であったのを覚えております。
初めて不動産と購入する際に、やっておいた方が良いことを紹介します。
・購入する前にターゲットを決めて資金計画を立てる
頭金は人によりますが、頭金を少なく購入する場合には、
その分ローンを組む金額が大きくなります。年収によっては融資が下りなくなるケースも。
また、物件の利回り次第ではCF（キャッシュフロー）が赤字になり、こんなはずじゃなかった。。。
となりますので、先ずは事前に準備、計画を立てることをお勧めします。
自分がやって良かったなと感じているのは、実際の購入する物件の金額、
毎月返済するローンをエクセルで計算しました。
繰越返済を計画する事で時間と自己資金を短縮出来るのが、不動産投資のメリットになりますが、
いくら繰越返済をすれば、どれくらいで資産を気づけるか、といったシミュレーションも
実施した事により、より具体的な運用をイメージする事が出来ました。
・不動産投資の種類を選択する
僕の場合はワンルームマンションを選びましたが、
自己資本がどれくらいあるか、収入がどれくらいなのか、
いつまでにいくら資産を持ちたいのか、によってその時の条件や意向は様々。
不動産投資の種類をしっかりと見極めることも不動産投資を始めてする際には
非常に重要な要素になります。
・エリアを選定する
僕の場合は東京23区（またはその近辺）と決めてます。
利回りと物件の金額によってどこのエリアの物件を購入するかは検討してますが、
基本的には東京23区を中心に購入数を増やしていく予定です。
これも地方に暮らしているので、実際に目で見ないと購入できないよ、
東京23区でなく、利回りを最重視して地方を購入するという方もいると思います。
実際に物件を本来は見た方が実感も沸くしいいかと思いますが、
僕も実際には見ずに購入することがあります。
不動産でなはく、株式を購入する際に実際の企業を見ないと購入しませんか？
外貨投資をする際、その国に行って雰囲気を感じないと購入に至りませんか？
不動産も同じ。実際に見なくても購入は可能。
最近ではグーグルマップで周辺含めて見ることは出来るので、最低限
最新技術を利用して調べてみるのは良い方法だと思います。
地方の物件ですが、利回りで見ると魅力的ですが、本当にいい物件でないと
空室になり、一定の家賃収入が得られなくなるリスクが高いのでは、ということは
視野に入れても良いのかなと思います。
まだまだ不動産初心者である自分は、人口も増える東京都、空室リスクも低く
押さえられる東京23区をターゲットにしてます。
・購入後の出口戦略も考える
将来売却出来る物件になるかも考慮した方が良いと思います。
僕がやっている投資方法は、基本的にはインカムゲイン（家賃収入）を
安定的に頂く方法なので、売ることはあまり想定はしてません。
ただし、万一支払がローンの返済が出来なくなってしまった際など
売ることも検討せざるを得ません。
その時に売却出来ないと、マイナス計上が続き悲惨な将来になってしまうので、
それを防ぐ為にも出口戦略も視野に入れておいた方が良いと思います。
立地条件や、今後資産価値が上がりそうな物件かどうか、
見極める必要があると思います。
不動産のプロでは無い僕たちがそれを見極めるのは非常に難しいので、
出来れば既に始めている不動産投資家さんの意見を聞いたり、
信頼出来る不動産会社の方に相談してみるのが良いと思います。
・不動産管理会社を見極める
長期でお付き合いをする不動産管理会社なので、
本当に信頼の出来る不動産管理会社なのか、頼りになる営業か
しっかりを判断した方が良いです。
僕の経験上、無理な押し売りをしてくる、契約を急かせる営業の場合、
なんどもしつこくセールスの電話をしてくる会社さん、営業さんとは
距離を置くようになりました。
今僕がお付き合いしている会社さんは、
売る気あるの？と思うくらい連絡はしてこない。
こちらから質問や要望がある際に連絡をした際に、本当にクイックに対応してくれたので
安心感があり、その会社さんにお世話になることに決めました。
こちらの営業さんの対応は、サラリーマンをやっている身としても学べる部分です。
今は口コミなどでも情報を収集できるので、色々と確認してみるのが良いと思います。
ただ実際に面談を申し込んだり、セミナーに参加してみたり
自分の目と耳で感じて頂く方が、後々、後悔せずに安心して投資を進められると思うので、
積極的に参加してみることをお勧めします。
まとめ
不動産投資はタイムレバレッジを生かすことで効果的に資産を築ける方法です。
しかし、多くの資金を投資する方法になるので、不安も多いかと思います。
実際に運用をしてますが、今のところ空室も無く運用が続いており、
家賃が滞るというトラブルも発生しておりません。
安心、確実に運用していくために、不動産投資にかかる費用や税金、
自分に見合った資産計画を立てておくと負けることの無い、無敵の投資家に
近づけると思います。
それでは、最後まで読んで頂きましてありがとうございます！
もう少しで年末で忙しい日々を過ごされている方も多いと思いますが
今日も頑張りましょー！！
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